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楼盘“五证”全即可办公积金贷款 买房会轻松吗?

2017/09/25 22:16:37 来源:西安楼市

楼盘“五证”全即可办公积金贷款 买房会轻松吗?

最近,西安市住房公积金管理中心调整了贷款政策,降低审批门槛,取消了住房公积金个贷楼盘项目备案“多层封顶、高层过半”的建设进度要求。对楼盘的门槛放低了,是否就意味着使用公积金房贷就更方便了呢?

01

楼盘“五证”全,即可办理

陕西省住建厅要求,自9月1日起,凡“五证”齐全的楼盘都应办理公积金个人住房贷款:

各地住房公积金管理中心要进一步简化楼盘备案手续,推行网上备案,不得强制房地产开发企业到公积金管理中心办理备案手续,不得对住房公积金贷款项目建设进度进行设限,要积极与当地房管部门联网查询,凡“五证”齐全的楼盘都应办理个人住房贷款。

9月21日,西安市住房公积金中心发出“关于个人住房公积金贷款楼盘项目备案有关事项的通知”(西房金发〔2017〕104号),明确:

房地产开发企业或建房单位在西安市行政区域内(含西咸新区)销售的普通商品住房、经济适用住房、集资建造住房,可以向西安住房公积金管理中心提出楼盘项目备案申请。

西安楼盘只要“五证”齐全,即可向西安住房公积金管理中心递交《西安个人住房公积金贷款楼盘项目申报表》《承诺书》及企业开发资质等相关资料。经审核通过,楼盘预售时,便可满足购房职工公积金贷款需求。

同时,西安市公积金中心将不定期对楼盘项目进行回访抽查,会同担保公司前往施工现场实地考察,房地产开发企业不得以任何理由拒绝缴存职工使用公积金贷款。

在当下商业银行房贷审核严,首付和利率提高,放款周期延长的情况下,使用公积金贷款买房,成为许多人的首选,而通过公积金房贷获得或许比商业银行更快的放款,也将是更多房企乐意办理楼盘公积金贷款的一个重要因素。

公积金与商贷之间的利差有多大?

如以一套房贷款70万元,贷款年限30年测算:目前商业贷款基准利率为4.9%,等额本息还款,每月还款3715.09元,利息总计637431.34元;公积金基准利率为3.75%,等额本息,每月还款3241.81元,利息总计467051.29元。两者利息总额差距高达17万元,这也是购房者希望利用公积金贷款买房的最大原因。

前段时间西安为何少见楼盘支持公积金贷款呢?

一是与进展要求有关。楼盘完成地基部分(即±0),基本就可申请下来“五证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证),此时即满足了商业银行房贷的要求;而公积金则要求“多层封顶、高层过半”的建设进度,对于开发商来说,因大部分资金都是靠银行贷款,早一日把房卖出去就少背一天利息,所以开发商更乐意选择商业银行合作。

二是与放款快慢有关。此前,因审批手续等因素,商业银行放款的速度比公积金快,在房子好卖、卖得快的阶段,开发商也不太积极使用公积金房贷。所以,在前阶段很难看到楼盘可使用公积金贷款。现在,商业银行房款进度慢了,再加上放宽了要求,两方面因素结合,开发商使用公积金房贷的积极性或将较前提高。

在绝大多数楼盘可使用公积金贷款的情况下,对于购房人,尤其是符合在当下购房条件的人来说,使用公积金房贷的好处才能最大化体现。

那么,在西安如何缴存、使用公积金贷款呢?以下方面你也应该知道:

02

应建尽建,应缴尽缴

7月17日,陕西省住建厅出台《关于进一步扩大住房公积金制度覆盖面工作的指导意见》,要推动1亿非户籍人口在城市落户目标,按照强制缴存与自愿缴存相结合的原则,城镇所有单位应依法为职工缴存住房公积金,做到“应建尽建,应缴尽缴”,为广大缴存人员解决和改善基本居住条件提供有效的制度保障。

将非全日制工作的进城务工人员、个体工商户、自由职业者以及新进城农业转移人口纳入住房公积金制度覆盖范围;

有条件的城市也可探索制定有经济来源的在读大学生(含在读硕士研究生、博士研究生)缴存、使用住房公积金的政策措施;

已获得《外国人永久居留证》的外国人按照自愿原则申请建立住房公积金账户,自主缴存住房公积金。

在具体缴存和使用政策方面,《指导意见》明确:

明确缴存范围。国家机关、事业单位、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、民办非企业单位、社会团体及其在职职工,不分用工性质,包括聘用人员、人事代理人员、劳务派遣人员等应依法建立住房公积金制度,按月足额为职工缴纳住房公积金。

规范缴存基数和缴存比例。各地住房公积金缴存基数不得高于所在城市上年度职工平均工资的3倍,不得低于所在城市上年度最低工资标准。自主缴存者的最高缴存比例为24%,最低缴存比例为10%,具体缴存比例和缴存基数由各地住房公积金管理委员会确定,且应在一个公历年度内保持一致。

统一缴存方式。自主缴存者应按月连续足额缴存住房公积金,确有困难者,允许其缓缴。自主缴存者缴存的住房公积金月缴存额,按个人选定的缴存比例与个人申报的符合规定的缴存基数相乘计算。各地住房公积金管理委员会和住房公积金管理中心不得私设门槛,抬高条件,拒绝个人自主缴存住房公积金;

落实使用政策。各地住房公积金管理委员会要根据国家及我省的有关政策规定,切实规范住房公积金使用政策,重点支持职工基本住房消费需求,不得超出《陕西省住房公积金提取办理指引》和《陕西省住房公积金个人住房贷款办理指引》规定的使用范围。自主缴存者受《住房公积金管理条例》和国家有关政策保护,享有与其他缴存人员同等权利。需要办理提取和住房贷款的,按照各地统一的住房公积金提取和贷款政策办理相关手续。

03

简化手续,方便使用

自8月份以来,陕西省住建厅和西安市住房公积金管理中心对住房公积金的办理流程及所需材料、贷款额度、担保行为等作出简化和规范要求。

自8月14日起,简化办理手续:

方便借款人办理公积金正常还贷和对冲还贷业务,借款人及配偶公积金贷款个人信息需要变更的,携带本人及配偶身份证、结婚证和《公积金借款合同》,到原住房公积金贷款发放银行直接办理。

自9月1日起,调整规范贷款额度:

各地住房公积金管委会要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力,确定最高贷款额度。

按照普通商品房(容积率1.0以上,144㎡以下),以各地上年度月最高均价、首付比例20%(执行房地产限购政策的城市,可综合参考执行),计算最高贷款额度;

如夫妻双方均缴存住房公积金,贷款额度可适当提高,切实满足贷款职工需求。

自9月1日起,不再递交收入证明:

借款人及配偶在西安住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的,个人收入以住房公积金缴存基数为准,不再提供单位出具的收入证明。

对借款人或配偶在异地缴存住房公积金的,个人收入以缴存地中心开具的《职工住房公积金缴存及贷款情况证明》中住房公积金缴存基数为准,不再提供单位出具的收入证明。

对借款人之配偶未缴存住房公积金的,需提供加盖单位公章的收入证明或能证明其稳定有效收入的银行流水。

同时,更具陕西省住房和城乡建设厅《关于进一步规范住房公积金个人住房贷款业务的通知》,9月1日起,不得“不得重复和过度担保”:

住房公积金个人住房贷款担保方式择一即可,不得重复和过度担保。凡采用借款人或他人以个人住房公积金为借款人提供连带责任担保的,要合理设置保证人公积金余额与贷款额度的比例。借款人住房公积金金额达到贷款余额该比例标准时,其保证人应自动解除保证。

04

使用政策变化

异地公积金如何使用?目前陕西全省10个设区市和杨凌示范区之间可通贷:

购买西安市区自住普通住房,符合陕西省住房资金管理中心贷款申请条件的省内非西安住房公积金管理中心缴存职工。

陕西省住房资金管理中心缴存职工在省内其他城市购买住房,并在购买地申请贷款的,按照房屋购买地的异地住房公积金贷款政策执行。

借款人申请贷款时应具备以下条件:

陕西省内缴存职工,在西安市行政区域范围内购买自住普通住房,具有本地户口,在省内异地工作的可办理异地住房公积金贷款;非本地户口,须提供本人或配偶在当地工作或学习的相关证明;

借款人在住房公积金缴存地连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,且账户状态正常;

有稳定的经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力,且具有完全民事行为能力的缴存职工;

借款人征信报告中近5年内没有连续3个月或累计6个月的贷款违约记录,且借款人及配偶没有未还清的住房公积金贷款(含住房公积金缴存地);

同意陕西省住房资金管理中心相关贷款规定。

对于陕西之外省市缴纳的公积金在西安买房的情况,目前尚未有进一步明确的说法。可点击标题阅读《全国住房公积金新政发布!7月1日起可跨省异地使用!》了解。

自9月14日,西房金发【2017】101号文对个人住房公积金贷款政策调整通知如下:

缴存职工家庭申请住房公积金购房贷款的最高额度由75万元调整至65万元。

申请条件中缴存时限由“连续足额缴存住房公积金六个月(含)以上”调整为“连续足额缴存住房公积金12个月(含)以上”。

停止受理试行的“商转公”贷款业务。

目前西安能使用公积金贷款的在售商品房楼盘比较少,所以就暂不罗列名单了,在执行一段时间后,我们再看。

 

 

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